ArtÃculo de de opinión. Diario RÃo Negro - El boleto de compraventa.
¿Los boletos de compraventa pierden exigibilidad al año?
SANTIAGO PINI (*)
17 AGO 2015 - 00:00
El boleto de compraventa de inmuebles es el contrato por medio del cual dos partes –vendedor y comprador– se comprometen respectivamente a transferir el dominio de un bien inmueble (casa, terreno, campo) y a pagar un precio en dinero.
Antes de la reforma del Código Civil y Comercial en la doctrina (autores de renombre) y la jurisprudencia (sentencias de los Tribunales) se debatía su naturaleza jurídica: ¿qué se entendía por “boleto de compraventa de inmuebles”? Algunos lo consideraban como una promesa de celebrar un contrato de compraventa, es decir que no se perfeccionaba la transferencia del dominio al firmar el boleto.
Otra postura sostenía que la firma del boleto y la entrega de la cosa perfeccionaban la compraventa.
Lo cierto es que gran parte de la doctrina y la jurisprudencia sostenía la primera postura, es decir que el boleto no concluye el contrato de compraventa, no lo perfecciona.
Ello se debía a que los artículos 1184 y 1185 del Código Civil establecían que la compraventa de inmuebles solamente se perfeccionaba por medio de escritura pública.
Todo lo anterior constituía compromisos preliminares, pero no un contrato de compraventa.
Ello significa que, hasta tanto no se firmara la escritura, no había compraventa ni transferencia de dominio, sino solo un compromiso preliminar entre las partes, una promesa de venta.
Ahora bien, el análisis del nuevo Código Civil y Comercial permite vislumbrar que ello no ha cambiado.
Tanto el antiguo artículo 1185 del Código Civil como el nuevo 1018 del Código Civil y Comercial unificado disponen que el otorgamiento de un boleto (es decir, la firma de un boleto) pendiente del instrumento previsto por la ley para perfeccionar el contrato (es decir, pendiente la escritura) constituye simplemente una obligación de hacer (obligación de vender firmando la escritura).
De esta manera, el boleto en cuestión sigue siendo una promesa de venta preliminar al contrato propiamente dicho, que solo se logra en la escritura.
Conforme se dijo, así lo sostiene la jurisprudencia mas importante: “El boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato preliminar o precontrato, válido como tal, en el cual las partes se obligan a celebrar el contrato definitivo de compra y venta” (Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires-C.100.854, autos “Vivas, Nelson David contra Grupo Farallón Desarrollos Inmobiliarios SRL s/vicios redhibitorios”, fallo del 21 de septiembre del 2011.
Ahora bien, estudiando el nuevo Código Civil y Comercial se vislumbra que en la sección 4ª, que se refiere a los contratos preliminares, el artículo 994 establece: “Disposiciones generales.
Los contratos preliminares deben contener el acuerdo sobre los elementos esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro definitivo.
El plazo de vigencia de las promesas previstas en esta sección es de un año, o el menor que convengan las partes, quienes pueden renovarlo a su vencimiento”.
Por su parte, el artículo 995 del CCC establece: “Promesa de celebrar un contrato.
Las partes pueden pactar la obligación de celebrar un contrato futuro.
El futuro contrato no puede ser de aquellos para los cuales se exige una forma bajo sanción de nulidad.
Es aplicable el régimen de las obligaciones de hacer”.
Aplicando la postura doctrinaria y jurisprudencial “vigente” y por tratarse el boleto de compraventa de una promesa de venta y, por tanto, un contrato preliminar, se puede concluir que le resultan aplicables las normativas que regulan los contratos preliminares en el nuevo Código Civil y Comercial.
Así, sería aplicable al caso el plazo de un año de vigencia de las obligaciones asumidas en el mismo.
Al vencimiento de dicho término, si las partes no las renuevan sus derechos fenecen, caducan.
El boleto pierde exigibilidad.
Ahora bien, si interpretamos esto, ¿qué pasará con las sumas dadas en pago y la entrega del inmueble? Se deberá restituir la suma dada en pago al comprador, quien a su vez deberá devolver el inmueble (artículo 1081 del Código Civil y Comercial).
Si se analiza la práctica de las ventas inmobiliarias, vemos que en la Argentina se han extendido la utilización del boleto y las cesiones de boletos.
Privar de exigibilidad a las obligaciones contraídas al año de firmado el boleto puede provocar una gran conflictividad.
Innumerables contratantes “arrepentidos”, al pasar el año y en caso de no haberse firmado la escritura, podrán plantear la extinción del contrato y la devolución de la cosa o del precio...
sin obligación de indemnizar (en principio).
¿Qué opciones tenemos los operadores jurídicos que debemos asesorar hoy a los firmantes de un boleto? Primero, aconsejarles que se estipule la escrituración antes del año.
Segundo, establecer una cláusula que aclare que los contratantes entienden que la firma del boleto perfecciona la transferencia de dominio, renunciando a todo plazo de caducidad que pueda interpretarse limitativa de la exigibilidad de las obligaciones comprometidas.
Seguramente los jueces, con buen criterio, interpretarán que el boleto de compraventa no es un contrato preliminar al cual se le aplica el plazo de caducidad de un año.
Deberán realizar una interpretación no tan literal del nuevo Código.
Pero si lo tienen que resolver los jueces significa que los conflictos van a ser planteados en los estrados judiciales.
El daño a los simples compradores o vendedores ya estará hecho, por una falta de buena técnica legislativa.
(*) Abogado
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